近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒ杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物u)公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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