导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均(蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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